公開資料顯示，2014年，全國房地產銷售面積從上年的13億平米跌到12億平米，商品房庫存面積由不足5億平米驟增至6.2億平米，多個二線城市去化周期超過15個月的警戒線，三四線城市去化周期甚至高達30個月。隨后，在連續的降準、降息、降首付比例、房貸利率下調的措施下，三四線城市更是紛紛開啟「棚改」大招，為房地產開啟了2-3年的牛市， 「去庫存」成為了過去幾年房地產市場的關鍵詞。

但誰能想到，如今7年時間已經過去了，7年前的歷史竟然又「重現」了：1、根據國家統計局公布數據顯示，截至2022年2月末，商品房待售面積57026萬平方公尺，比2021年末增加6003萬平方公尺；2、克而瑞發布報告顯示，截至2022年2月末，全國商品房廣義庫存高達384796萬平方公尺，同比上漲3%；3、據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至4月5日，全國已有超65個城市松綁了樓市調控政策。

為何2014年樓市會遇冷呢？答案很簡單，主要在于住房資源已經過剩了， 根據西南財經大學金融研究院公布的《2017中國城鎮住房空置分析》數據顯示，2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，也就是說2013年我國城鎮住房空置率已經接近20%的水平，按照國際標準，空置率大于20%屬于「庫存嚴重積壓」的區間 ，2017年城鎮空置房數量多達6500萬套。

許多人認為，當前的樓市與2014年如出一轍，由此可見未來2-3年房價還會繼續大漲，因此當前是抄底買房的好時機。事實真是如此嗎？答案顯然是否定的！原因很簡單，上文已經提到過，2014年樓市遇冷主要原因在于供給已經過剩，樓市整體調控比較放松。但隨著2016年「房住不炒」的理念正式提出后，隨著持續調控下，房價大漲的趨勢已經停止，取而代之的是漲幅的不斷收縮，特別是進入2021年下半年后，更是出現了持續回落的罕見情況。

也就是說，當前整體房價能夠逐漸回歸理性，主要得益于樓市的不斷調控，住房的金融屬性在不斷消除，越來越多的炒房客投資者正在退出市場，拋售多余的房產，據58同城、安居客發布的2022年《3月國民安居指數報告》， 春節過后，全國重點城市總體新增掛牌房源量環比上漲64.0%，由于這些重點城市房價并未出現大跌，反而還在微漲，因此不可能是剛需群體進行拋售，那麼顯然是炒房客投資者為之。

另一方面，當前國家也不可能以推動房價大漲為后果來幫助開發商去庫存，原因在于過去二十年房地產市場本身不成熟、不健康的發展模式下，已經導致諸多問題出現，比如百姓消費能力降低、實體經濟邊緣化、高房價與居民收入不匹配、與城市發展不協調、「經濟內循環」難以發展等，因此燙平過高的房價，消除樓市泡沫才是主要目標， 因此對于2022年買房的群體，3年后可能給自己「找麻煩」，有三個「壞消息」需要面對：

1、房子升值慢，甚至出現下跌貶值的問題

顯然，隨著持續的調控下，過去房價大漲的趨勢早已不復存在，正如經濟學家馬光遠強調的那樣： 「當前的樓市已經出現了過去20年來首次形成的共識，那就是房地產要往下走了，2022年將成為真正新生的元年，未來房價下跌或將成為常態」。易居房地產研究院發布了2021年度報告指出：2022年房價可能轉為下降1%，創本世紀以來最差水平。

與此同時，我們還需要意識到當前樓市已經出現了明顯的「分化」問題，簡單來說就是房價將會隨著人口不斷流動而出現變化。比如對于地段偏遠、資源收縮、遠離都市圈城市群的城市來說，人口持續減少意味著住房需求不斷降低，因此房價將會呈現持續「陰跌」的趨勢，而對于人口持續流入的熱點城市來說，不斷流入的人口帶來了新增的住房需求，因此整體房價抗跌性比較強，難以出現下跌的情況，大機率是隨著不斷的調控「穩中有漲」。

2、購買期房質量差、甚至爛尾等問題

中指研究院數據顯示，其監測的100座典型城市中，新房成交規模居歷史同期低位，同比下降超四成，月均成交面積約2963萬平方公尺，同比下降40.5%，克而瑞研究院數據顯示，3月份百強房企銷售額同比下跌52.6%，銷售面積同比下跌57.2%。因此對于當前的房企來說，正面臨著兩方面的問題，其一是「三道紅線」要求下，負債需要控制在合理的水平，其二是由于樓市遇冷，房子賣不出去庫存高企的問題。

正因如此，在這樣的情況下，部分房企會選擇降價拋售來解決當前的困境，但也有一些房企會通過降低住宅質量、延期交房的方式來降低支出成本，用更廉價的材料來建房。可能有人會覺得，交付延期自己能夠獲得開發商的賠償， 但有相關規定如果房企遇到了「不可抗力」因素，則不需要賠償購房者，許多房企都會借此推脫，購房者也只能忍氣吞聲。更為重要的是，一旦房企由于經營不善導致資金鏈斷裂，并且期房沒有其他開發商接盤的話，那麼房子也就爛尾了。

3、對于多套房持有者來說，可能遇到持房成本增加，多余住房無人接盤的問題

上文已經提到過，全國重點城市總體新增掛牌房源量環比上漲超過六成， 公開資料顯示，當前已經有11個中心城市，二手房掛牌量超過了10萬套，并且其中大多數都是高能級城市，比如杭州、重慶、天津、成都、沈陽、武漢等。而這些城市往往也是炒房客集中的城市，隨著房價漲幅不斷收縮，疊加不期而至的房產稅即將落地，因此對于多套房持有者來說，可能會遇到持房成本增加的情況。

另一方面，根據央行公布的數據顯示，當前我國城鎮家庭住房持有率已經超過96%，換言之多余的住房需求已經不足。反觀住房供應，以文章開頭的數據為例，按照100平米每套房來計算，相當于3800萬套房子等待銷售，足以滿足上億人的居住需求，這也就意味著隨著開發商不斷地拍地建房模式下，未來多余的房子可能會面臨無人接盤的問題。

因此，對于今明兩年準備買房的家庭來說，需要做好入手的房子升值緩慢，甚至下跌的問題，而對于投資多套房群體來說，則需要做好遇到持房成本增加，多余房子沒有人接盤的問題。那麼對于剛需群體來說，不要背負過高的負債買房，今年買不起的話可以等明年再買，在地段的選擇上，盡量優先選擇人口凈流入量大的熱點城市，這樣房子的保值能力更強，不要以投資為目的買房。