2022年買房的人要注意,3年后可能給自己找麻煩?還有3個「壞消息」需要面對,早知道早好

公開資料顯示,2014年,全國房地產銷售面積從上年的13億平米跌到12億平米,商品房庫存面積由不足5億平米驟增至6.2億平米,多個二線城市去化周期超過15個月的警戒線,三四線城市去化周期甚至高達30個月。隨后,在連續的降準、降息、降首付比例、房貸利率下調的措施下,三四線城市更是紛紛開啟「棚改」大招,為房地產開啟了2-3年的牛市, 「去庫存」成為了過去幾年房地產市場的關鍵詞。

但誰能想到,如今7年時間已經過去了,7年前的歷史竟然又「重現」了:1、根據國家統計局公布數據顯示,截至2022年2月末,商品房待售面積57026萬平方公尺,比2021年末增加6003萬平方公尺;2、克而瑞發布報告顯示,截至2022年2月末,全國商品房廣義庫存高達384796萬平方公尺,同比上漲3%;3、據諸葛找房數據研究中心不完全統計,截至4月5日,全國已有超65個城市松綁了樓市調控政策。

為何2014年樓市會遇冷呢?答案很簡單,主要在于住房資源已經過剩了, 根據西南財經大學金融研究院公布的《2017中國城鎮住房空置分析》數據顯示,2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%,也就是說2013年我國城鎮住房空置率已經接近20%的水平,按照國際標準,空置率大于20%屬于「庫存嚴重積壓」的區間 ,2017年城鎮空置房數量多達6500萬套。

許多人認為,當前的樓市與2014年如出一轍,由此可見未來2-3年房價還會繼續大漲,因此當前是抄底買房的好時機。事實真是如此嗎?答案顯然是否定的!原因很簡單,上文已經提到過,2014年樓市遇冷主要原因在于供給已經過剩,樓市整體調控比較放松。但隨著2016年「房住不炒」的理念正式提出后,隨著持續調控下,房價大漲的趨勢已經停止,取而代之的是漲幅的不斷收縮,特別是進入2021年下半年后,更是出現了持續回落的罕見情況。

也就是說,當前整體房價能夠逐漸回歸理性,主要得益于樓市的不斷調控,住房的金融屬性在不斷消除,越來越多的炒房客投資者正在退出市場,拋售多余的房產,據58同城、安居客發布的2022年《3月國民安居指數報告》, 春節過后,全國重點城市總體新增掛牌房源量環比上漲64.0%,由于這些重點城市房價并未出現大跌,反而還在微漲,因此不可能是剛需群體進行拋售,那麼顯然是炒房客投資者為之。

另一方面,當前國家也不可能以推動房價大漲為后果來幫助開發商去庫存,原因在于過去二十年房地產市場本身不成熟、不健康的發展模式下,已經導致諸多問題出現,比如百姓消費能力降低、實體經濟邊緣化、高房價與居民收入不匹配、與城市發展不協調、「經濟內循環」難以發展等,因此燙平過高的房價,消除樓市泡沫才是主要目標, 因此對于2022年買房的群體,3年后可能給自己「找麻煩」,有三個「壞消息」需要面對:

1、房子升值慢,甚至出現下跌貶值的問題

顯然,隨著持續的調控下,過去房價大漲的趨勢早已不復存在,正如經濟學家馬光遠強調的那樣: 「當前的樓市已經出現了過去20年來首次形成的共識,那就是房地產要往下走了,2022年將成為真正新生的元年,未來房價下跌或將成為常態」。易居房地產研究院發布了2021年度報告指出:2022年房價可能轉為下降1%,創本世紀以來最差水平。

與此同時,我們還需要意識到當前樓市已經出現了明顯的「分化」問題,簡單來說就是房價將會隨著人口不斷流動而出現變化。比如對于地段偏遠、資源收縮、遠離都市圈城市群的城市來說,人口持續減少意味著住房需求不斷降低,因此房價將會呈現持續「陰跌」的趨勢,而對于人口持續流入的熱點城市來說,不斷流入的人口帶來了新增的住房需求,因此整體房價抗跌性比較強,難以出現下跌的情況,大機率是隨著不斷的調控「穩中有漲」。

2、購買期房質量差、甚至爛尾等問題

中指研究院數據顯示,其監測的100座典型城市中,新房成交規模居歷史同期低位,同比下降超四成,月均成交面積約2963萬平方公尺,同比下降40.5%,克而瑞研究院數據顯示,3月份百強房企銷售額同比下跌52.6%,銷售面積同比下跌57.2%。因此對于當前的房企來說,正面臨著兩方面的問題,其一是「三道紅線」要求下,負債需要控制在合理的水平,其二是由于樓市遇冷,房子賣不出去庫存高企的問題。

正因如此,在這樣的情況下,部分房企會選擇降價拋售來解決當前的困境,但也有一些房企會通過降低住宅質量、延期交房的方式來降低支出成本,用更廉價的材料來建房。可能有人會覺得,交付延期自己能夠獲得開發商的賠償, 但有相關規定如果房企遇到了「不可抗力」因素,則不需要賠償購房者,許多房企都會借此推脫,購房者也只能忍氣吞聲。更為重要的是,一旦房企由于經營不善導致資金鏈斷裂,并且期房沒有其他開發商接盤的話,那麼房子也就爛尾了。

3、對于多套房持有者來說,可能遇到持房成本增加,多余住房無人接盤的問題

上文已經提到過,全國重點城市總體新增掛牌房源量環比上漲超過六成, 公開資料顯示,當前已經有11個中心城市,二手房掛牌量超過了10萬套,并且其中大多數都是高能級城市,比如杭州、重慶、天津、成都、沈陽、武漢等。而這些城市往往也是炒房客集中的城市,隨著房價漲幅不斷收縮,疊加不期而至的房產稅即將落地,因此對于多套房持有者來說,可能會遇到持房成本增加的情況。

另一方面,根據央行公布的數據顯示,當前我國城鎮家庭住房持有率已經超過96%,換言之多余的住房需求已經不足。反觀住房供應,以文章開頭的數據為例,按照100平米每套房來計算,相當于3800萬套房子等待銷售,足以滿足上億人的居住需求,這也就意味著隨著開發商不斷地拍地建房模式下,未來多余的房子可能會面臨無人接盤的問題。

因此,對于今明兩年準備買房的家庭來說,需要做好入手的房子升值緩慢,甚至下跌的問題,而對于投資多套房群體來說,則需要做好遇到持房成本增加,多余房子沒有人接盤的問題。那麼對于剛需群體來說,不要背負過高的負債買房,今年買不起的話可以等明年再買,在地段的選擇上,盡量優先選擇人口凈流入量大的熱點城市,這樣房子的保值能力更強,不要以投資為目的買房。

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