銀行行長坦言:未來10年,房子和現金都會貶值,多備這2樣東西,才不怕通貨膨脹

回顧過去30年,全球共發生了6次經濟金融危機。

1985年,日本「廣場協議」簽訂后,熱錢不斷流入樓市、股市。土地、房產價值迅速直線上升,隨著國際資本的撤出以及泡沫的刺破,日本房地產市場泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境。1997年,泰國將房地產作為優先投資領域,并出台了一系列經濟刺激政策;同年,李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域,香港十大房地產公司也先后公開上市。隨著外來資金不斷入駐,在各種因素的推動下,香港的房價和地價急劇上升,但隨著東南亞金融危機的爆發,房地產泡沫徹底破滅,導致泰國的經濟嚴重衰退,香港平均每位業主損失267萬港元。

1998年,韓國通過放松貨幣刺激經濟重回高增長軌道,短短三年,M2和CPI增速高達20%以上,樓市泡沫劇增,1998年金融危機爆發,房地產泡沫破裂。1993年,台灣依賴于電子信息產業的強大競爭力,貿易順差大幅上升,M2高達20%以上,股市樓市出現大幅泡沫,隨著后續貨幣不斷收緊,泡沫破裂。2008年,美國房地產次級抵押貸款壞賬不斷增加,最終導致經濟危機爆發。

不難發現,似乎每次經濟危機的出現,都有房地產市場的身影,由于樓市泡沫的形成,最終破裂導致經濟危機爆發。3月2日,中國銀保監會主席郭樹清在新聞發布會上表示,「房地產領域的核心問題還是泡沫比較大,金融化、泡沫化傾向比較強,是金融體系最大灰犀牛」。不少人甚至猜測,國內樓市同樣存在一定規模的泡沫,擔心未來會有泡沫破裂的風險。

答案顯然是否定的,隨著樓市的不斷調控,當前整體房價已經趨于理性化發展,另一方面國內市場規模十分巨大,外來資金無法產生助推作用。與此同時,M2以及CPI增速都處于比較正常水平,更沒有采取此刺破泡沫的方式來進行樓市調控。也就是說,盡管當前存在一定的泡沫,但通過不斷的調控,樓市已經逐漸走向正軌,泡沫也會逐漸被消除。

但未來房價走勢一定不會和過去房價大漲時期一樣,事實上很多城市的房價都是「被動上漲」,并不是城市發展有多快,而是周邊能級比較大的城市房價上漲的輻射效應,另一方面就是由于炒房客的流入,增加了市場的投機性,推動房價上漲。因此在樓市不斷調控下,很多城市的房價或多或少都會受到影響。

未來房產可能會貶值?

從2017年開始,我國房價上漲幅度逐年收縮。對于炒房客來說,意味著利潤空間不斷下降,根據社科院的預測數據來看,2021年房價上漲幅度僅為5%左右,這個數值比很多城市的二套房房貸利率都要低,并且還要算上持房成本、房子折舊率等因素,可以說未來炒房客已經沒有多少利潤空間了,虧本反而是常態。最近兩年多地二手房市場的掛牌量也在不斷增加,說明越來越多的炒房客正退出市場。

正如經濟學家任澤平所說: 房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。決定一個地方房價長期走勢還是取決于人口數量的多少,人口代表著住房需求。但如今對于一些三四線偏遠城市來說,正面臨著嚴峻的人口流失問題,每年都會有大量的畢業生與打工者前往一二線城市尋找工作,因此對于這些偏遠城市來說,未來住房需求會不斷降低,房價自然也會受到影響。

從人口總量來看,如今我國人口也面臨著嚴峻問題,根據多家機構預測的數據來看,人口將在未來10年內進入負增長趨勢。因此未來樓市的需求「總量」會降低,而央行發布了城鎮居民家庭負債統計數據,結果顯示城鎮家庭住房普及率已經超過了96%,說明剩余需求已然不多。一方面是空置房數量不斷增多,另一方面是需求不斷降低,在這樣的大環境下,房價也會受到影響。

未來投資房產已經不是一個明智的選擇,那麼如果像以前將錢存入銀行獲得利息可行嗎?

首先來看一下各大行的存款利率:活期利率一般為0.3%~0.35%左右,5年定期利率為2.75%~3.25%之間。我們知道,由于通貨膨脹的原因,錢是在不斷貶值的,比如過去一百塊錢夠一家人幾天的開支,如今一百塊錢可能不夠一家人去餐館吃個飯。因此,要判斷存銀行是否能夠抵御通脹,只需要計算出通脹率即可,如果利率小于通脹率,那麼依舊會貶值,反之則不會。

通脹率沒有具體的研究指標,因此采取近似計算的公式: 通貨膨脹率=M2增速-GDP增速。查詢近20年的相關數據可知,計算出通貨膨脹率約為7%左右,經濟學家預測未來10年的安全通脹率為8%,通過這兩個數據與銀行利率進行對比可知,是要高于銀行定期存款利率的,也就是說即使存入銀行,現金依舊處于不斷貶值中。

對此,某位銀行行長坦言:10年后現金與房產都會貶值,手握兩樣東西能夠帶來安全感。

掌握一門過硬的「技術」:小的時候,父母常常告誡我們,要掌握一門手藝,未來才能有穩定的飯碗。當時有這麼一句話:學好數理化,走遍天下都不怕。同樣也在強調術業有專攻的重要性。畢竟真正通過科研來實現人生價值的人少之又少,大部分的人只能選擇在社會上競爭。如果沒有新的技術革命爆發,帶來無數的崗位需求的話,那麼未來崗位競爭只會越來越激烈,相應的崗位門檻也越來越高,因此掌握一門過硬的技術是非常有必要的。

擁有一定的「理財思維」:常言道,你不理財,財不理你。隨著金融體系不斷完善,掌握一定的理財思維是很有必要的,事實上除了存入銀行以外,如今還有很多穩定的短期收益產品,合理分配后收益達到7%~8%是可以實現的。而理財思維更多的是為了規避風險,比如等到急需用錢的時候,投資房產背負大量房貸的家庭無法拿出錢來,只能變賣房產。而一旦經濟形勢嚴峻的時候,房子等資產也能夠很好地抵御風險,但只將錢存入銀行的家庭就會面臨資產貶值,諾貝爾經濟學獎得主馬科維茨說過: 投資者必須平衡風險和收益,進行資產配置,以達到最優的投資組合。

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