如果你手上有200萬現金,是該買房還是存銀行,行家專業「3點分析」點醒了我!

如果問你過去十年間,最好的投資方式是什麼,估計絕大多數人都會說是買房子。但是,如果再問你未來十年,最好的投資方式還是買房嗎?估計這時候,很多人可能都要選擇觀望一下了。畢竟,經歷了三年多的調控,市場預期真的發生了變化。

最近,筆者一個朋友就遇到了一個買房難題:他目前手頭有200萬存款,但是他相中的一套房子需要首付269萬,于是他打算通過親戚朋友湊一下,然后把這套房買下來。但是,他對象卻十分反對,因為當前的房價走向存在不確定性因素,而且有的二手房掛牌價甚至一直在下調,所以想再等一等。就因為這件事,兩個人僵持了很久,所以這位朋友咨詢筆者現在到底值不值得買房呢?

當然,這并不是個例,過去這一兩年,隨著房地產環境的變化,平時經常有網友咨詢類似的買房問題。擱以前來說,別說有200萬元存款,就算沒存款,可能也要加杠桿買房,但是經歷了三年多的房地產調控以后,市場環境變了,購房者也更加謹慎了,就算手里有200萬,也得好好掂量掂量究竟是存起來還是買房子了。

其實,關于這個問題的答案,本質上還是看未來房價是漲是跌,如果未來房價繼續上漲,幾乎所有人都會選擇買房。那麼,有什麼判斷標準呢?對此, 經濟學家任澤平曾說,判斷房地產的走向,要長期看人口、中期看土地、短期看金融。其實,過去這些年,這句話在業內已經得到了廣泛的驗證。如今,再用這句話來預判未來的樓市,你就會發現,過去支撐房價上漲的這3個因素都已經發生了變化。

支撐房價上漲的3個關鍵因素發生了變化

從金融方面來看,M2貨幣供應量與房價走向息息相關,在房價快速上漲的階段,M2一直保持兩位數的增速。但是,從2017年開始,伴隨樓市調控收緊,M2也開始降到了個位數的增速,這意味著M2對房價的支撐力已經開始走弱。近日,根據央行發布的《2020年一季度金融統計數據報告》顯示,雖然第一季度的M2又回歸到了2位數的增速,但是大家應該都知道,這是應對」黑天鵝「的非常舉措。其實,根據以往的歷史數據顯示,M2與國民經濟增速保持高度一致,所以隨著經濟增速進入「L型」階段,M2大機率依然會保持放緩態勢。

從人口方面來看,根據國家統計局發布的消息顯示,截至2019年末,中國大陸人口首次突破14億,但是人口自然增長量卻處于放緩態勢,其中2019年人口凈增長僅467萬人,繼續下滑。此外,根據中國社科院發布的《人口與勞動綠皮書:中國人口與勞動問題報告》也顯示,伴隨老齡化社會的到來,以及人口出生率下降的影響下,我國的人口負增長或在2028年到來。顯而易見,一邊是房子越蓋越多,另一邊則是住房需求減弱,再過十來年,房子可能不再是稀罕物了。

從土地方面來看,目前國家已經多次重申了要」穩地價「的目標,所以「面粉」價格穩定了,「面包」的價格也就平穩了。除此之外,從長期來看,可供住宅開發的土地資源本身就有限, 而且土地財政也不具備可持續性,所以轉型是大勢所趨。當然,還有一點值得注意,目前國家已經多次提出要加強城市存量住房的改造提升,也就是要全面推動「舊改」,這意味著大拆大建的階段將慢慢遠去。綜合這些因素看,未來土地市場將會進入相對穩定期,「地王」時代也會漸行漸遠。

當然了,不管是金融、土地、人口,對于政策性樓市來說,歸根結底還是要看房地產政策的變化。根據以往的經驗來看,調控政策收緊了,樓市自然就降溫,調控政策稍有松動,房價就會聞風抬頭。不過,這次調控跟以往有很大不同,一是房住不炒成為了長期的定位,二是國家首次明確了不把房地產作為短期刺激經濟的手段,三是加快房地產長效機制建設,所以并不會因為樓市短期降溫了就放松調控,而是要促進樓市長期的健康平穩發展。顯然,樓市迎來了轉折。

其實,關于要不要買房,馬云和董明珠的觀點基本一致

鑒于以上分析,從政策面的角度來看,房地產高歌猛進的階段開始遠去了,當前樓市正在逐步回歸理性。不過,需要補充一點,房價回歸平穩,并不是房價大跌,對于熱點一二線城市來說,即使房價平穩浮動,房價基數仍舊比較大,所以買套房子并不容易。那麼,在這樣的樓市行情下,要不要買房呢?對于這個問題,馬云和董明珠的觀點基本一致。

馬云,改變了中國人的消費習慣和購物方式,曾多次登上過首富寶座,所以他的觀點自然有一定的參考價值。關于買房子這件事,馬云曾經多次勸告,年輕人不要過早買房,因為本身收入就不高,如果再加上房貸,無疑將會進一步限制年輕人的那股拼搏勁頭。同時,他還認為,未來房子會越來越便宜,所以現在買不起可以先租房,年輕人當下最應該做的是追求夢想,努力創業。因此,早在2017年,馬云就在杭州上線了全國首個智慧住房租賃平台, 幫助年輕人解決住房問題。

無獨有偶。格力電器董事長董明珠也曾直言不諱,年輕人沒必要著急買房子,因為房價限制了員工們的幸福感,工資都拿去還房貸了,給他們再高的工資可能也無法調動他們的工作積極性。正因如此,與馬云相比,董明珠也「毫不示弱」,早在2018年就表示, 要免費給每個員工送一套房子,如今兩年過去了,據悉首批3000多套房子,已開始陸續交房了。顯然,馬云和董明智關于買不買房的答案基本一致,他們都認為年輕人不要著急買房,應該把注意力放在夢想和工作上面。

除了馬云、董明珠,我國不少商業大佬,都一直勸年輕人不要著急買房。比如,早在2017年,華為創始人任正非就曾勸告公司的年輕人,掙了錢需要投入,但是投入不是買房,首先要做的就是學習充電,提升自己的能力。當然,每個年輕人的情況都是不一樣的,經濟能力不同,薪資水平不同,所追求的生活方式也不相同,所以商業大佬的觀點僅供參考而已,并不可能復制到所有人的身上。那麼,回到最初的問題,如果手中有200萬,到底繼續存在銀行,還是拿來買房子呢?接下來,我們就比較一下兩者的優缺點,內行概括了3點。

手中有50萬存款,繼續「存銀行」還是「買房子」?內行總結了3點

1、如果選擇存銀行,最大的好處就是可以保障現金流安全,而且還可以獲得一筆比較可觀的利息。舉個簡單例子,假設把200萬存在銀行5年, 那麼5年期大額存單的利率基本可以達到4.2%(一些中小銀行甚至更高)的水平,所以5年后本息累計可以得到2721547元。當然,需要考慮貨幣貶值的可能性,不過任何事情都有兩年性,如果你追求穩妥,也沒有其他的投資途徑,把錢繼續存放在銀行確實是不錯的選擇,而且存放三、五年,貶值影響也基本可以忽略。

2、如果買房子,200萬元可以做首付,但也僅僅局限于一些普通三四線城市,或者二線城市非熱點居住板塊的樓盤。同時,需要注意的是,在目前的樓市行情下,有些區域出現了貶值潮,所以樓盤的抗跌性值得購房者謹慎考量。反之,如果想在一二線城市買房,或者買熱點板塊的樓盤,首付200萬遠遠不夠,但如果你對未來的工作和收入有良好預期,那可以湊錢買房,畢竟城鎮化還有10多年紅利期,熱點城市的房價依然看漲,可以預期,一套1300萬、1400萬的房子,5年后的價值依然遠超目前水平。

3、分購房群體,具體來看:對于投資客來說,如果把一套房子的貸款成本和折舊成本等因素計算在內,持有成本差不多可以達到7%,也就是說如果一年的房價漲幅達不到7%, 那麼持有房產基本是在不經意間就虧本了。就目前的行情來看,除了一些人口不斷流入的熱點城市以外,其他普通城市的房價顯然沒有力氣再次抬頭了。因此,投資客買房關鍵是在精不在多,否則就謹慎出手。

此外,對于剛需來說,如果有穩定的工作,而且月供可以控制在月收入的三分之一以內,在穩字當頭的調控背景下,如果遇到了高性價比的優質房產,可以考慮上車。但是,如果200萬首付遠遠不夠,連首付都需要加過高的杠桿或者七拼八湊,那麼買房就可以再等等,畢竟目前的房價水平已經趨于穩定了,所以盲目負債越來越不明智。正如馬云和董明珠所說,年輕人還是應該把注意力放在夢想和工作上面,所以不要讓房子最后成為了生活的累贅。

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